Lloguer d'apartaments a Andorra: un mercat de lloguer dinàmic, compacte i altament responsiu
El Principat concentra set parròquies en una àrea petita. El resultat: un mercat compacte, on les ofertes s'anuncien i es lloguen ràpidament, especialment als centres urbans (Escaldes-Engordany, Andorra la Vella) i zones adjacents (La Massana, Ordino). La temporada d'hivern (estacions d'esquí) augmenta la pressió sobre els immobles ben ubicats, així com el període de tornada a l'escola. Per als futurs expatriats i fundadors d'empreses, la clau és arribar amb un expedient complet (identitat, ingressos/estalvis, possiblement un extracte bancari andorrà o un justificant d'obertura d'un negoci actual) i estar disposats a prendre una decisió ràpida quan un immoble compleix entre el 80 i el 90% dels vostres criteris.
Moblat vs. Sense mobles
Els immobles moblats permeten una instal·lació gairebé immediata; els sense mobles sovint ofereixen una millor relació espai-preu i una major longevitat (menys rotació). Als centres de les ciutats, els immobles moblats moderns es venen molt ràpidament; a les parròquies naturals, veiem més immobles semi-moblats (cuines equipades, armaris).
On llogar a Andorra: punts forts i febles de cada parròquia
Abans de trucar a agències, prioritzeu les vostres necessitats: distància a peu i serveis, natura a la vostra vida quotidiana, pressupost, proximitat a escoles o accés a centres turístics.
Escaldes-Engordany (AD700) — distància a peu + Caldea
Perfecte si voleu que tot estigui a prop: botigues, bancs, consultoris mèdics, restaurants, Caldea/INÚU. Molt sol·licitat per la gent treballadora i les famílies urbanes. Punts febles: lloguers més alts, aparcament de pagament si no teniu un espai dedicat i densitat.
Andorra la Vella (AD500) — capital convenient
Accés directe a oficines governamentals, xarxa de serveis completa, escoles properes. Ofertes variades, des d'apartaments d'una fins a quatre habitacions. Alta demanda, soroll/trànsit més pronunciat al voltant de les principals avingudes.
La Massana (AD400) — equilibri ciutat/natura
Base ideal per a Pal-Arinsal (esquí, ciclisme de muntanya). Molt popular entre famílies i aficionats a l'esport. Els lloguers solen ser més baixos al centre, però més alts als barris més ben situats.
Ordino (300 AD): entorn tranquil i verd
Ambient de poble, escoles de qualitat, vistes. Una selecció més limitada de supermercats moderns, lloguers raonables per a aquells que vulguin viatjar una mica.
Encamp (200 AD): dues cares: poble i Pas de la Casa
El baix Encamp ofereix preus competitius amb accés ràpid a l'estació d'esquí; el Pas de la Casa (alta altitud) atrau els treballadors temporers i els amants de la muntanya. Tingueu en compte l'equipament d'hivern.
Canillo (100 AD): muntanyes i vistes
Per als amants de les cales nevades i el senderisme, amb un parc sovint més nou a altituds més elevades. Menys "a peu", més cotxe/autobús.
Sant Julià de Lòria (600 AD): assequible
Al sud, amb accés a Espanya, un ambient familiar i lloguers moderats en comparació amb el centre de la ciutat. Ideal si busqueu un apartament de 2 o 3 habitacions a un preu raonable.
Quant esperar: rangs de lloguer (punts de referència útils)
Els lloguers varien segons la mida, l'estat, l'edifici, l'aparcament, les vistes i la ubicació exacta. Tingueu en compte aquests rangs com a pautes per elaborar el vostre pressupost inicial.
Estudis i T1
- Centres (Escaldes/Andorra la Vella): 750–1.000 €
- La Massana/Ordino: 650–900 €
- Encamp/Canillo/Sant Julià: 600–850 €
T2 (un dormitori)
- Centres: 900–1.300 €
- La Massana/Ordino: 800–1.100 €
- Encamp/Canillo/Sant Julià: 700–1.000 €
T3 (dos dormitoris)
- Centres: 1.300–1.900 €
- La Massana/Ordino: 1.100–1.700 €
- Encamp/Canillo/Sant Julià: 1.000–1.500 €
T4 i + (famílies)
- Centres: 1 € 900–2.600 (o més per premium)
- La Massana/Ordino: 1.700–2.300 €
- Encamp/Canillo/Sant Julià: 1.400–2.000 €
Consell pressupostari: durant les temporades punta (hivern, tornada a l'escola), cal tenir en compte un marge del 10–15%. En canvi, els barris més aïllats o els edificis més antics poden estalviar entre 100 i 300 €/mes.
Expedient de lloguer per a expatriats: què busquen (realment) els propietaris
Documents tranquil·litzadors
- DNI vàlid; si és possible, NIE/NRT (Número d'Identitat Nacional) andorrà o un d'actual.
- Comprovant d'ingressos (contracte/promesa de treball local, nòmines) o capacitat financera (extractes, estalvis, carta bancària).
- Referències d'un propietari/empresa anterior si sou d'un altre país.
- Comprovant d'obertura o de relació amb un banc andorrà (útil, fins i tot si esteu en preobertura).
- Garantia: Estigueu preparats per pagar de 2 a 4 mesos per avançat (fiança + primer mes de lloguer + despeses diverses).
Millor moment
- M-1 a M-2: Cerca en línia + llista curta d'agències.
- Setmana a l'immoble: 6-10 visites, decisió ràpida si us enamoreu.
- Signatura: Estigueu disponibles per inicialitzar i pagar immediatament (transferències SEPA des d'un IBAN AD o un compte de referència de la UE).
Contracte, càrregues, durada: què esteu signant realment
Abans de pagar una fiança, sol·liciteu un esborrany de contracte de lloguer i preneu-vos el temps de llegir-lo atentament. A Andorra, els models són força estàndard, però cada propietari pot afegir clàusules específiques (subarrendament, mascotes, reformes, indexació). Comproveu també qui paga què (càrregues, impost d'escombraries, manteniment de la caldera) i com (pagaments mensuals, provisions, regularització). Un intercanvi escrit amb l'agència/propietari per confirmar qüestions sensibles (aparcament, celler, fibra òptica, mobles) evita el 90% dels conflictes.
Durada i renovació
La pràctica habitual és un contracte de lloguer d'un any, renovable tàcitament. Algunes residències apliquen regulacions internes: horaris de silenci, ús de balcons, emmagatzematge de bicicletes/cotxets i una política de mascotes. Pregunteu:
- Avís (sortida anticipada: 30, 45 o 60 dies?);
- Indexació (a quin índex? En quina data?);
- Subarrendament/lloguer de temporada (generalment prohibit sense acord);
- Treballs de millora (qui finança, qui decideix, accés als professionals).
Càrrecs i serveis
Abans de signar, detalleu:
Calefacció: electricitat individual, gasoil/gas col·lectiu, bomba de calor? Demaneu les últimes factures (hivern), el tipus d'aïllament i l'exposició (sud/est = guany solar).
- Aigua: inclosa en els càrrecs o abonament a part? Comptadors individuals o col·lectius?
- Fibra/TV: operador disponible, velocitat, comissions d'obertura, presència d'una connexió de fibra òptica a l'apartament.
- Càrrecs de l'edifici: ascensor, neteja, calefacció col·lectiva; procediments de regularització.
- Impost d'escombraries (per parròquia): inclòs o al vostre càrrec?
- Informació addicional: aparcament (espai tancat o obert, número, accés), celler, guarda-bicicletes/esquís, presa de corrent al garatge (útil a l'hivern o per a vehicles elèctrics/híbrids).
Inventari i informe de l'estat
El dia de la vostra mudança, sigueu metòdics:
- Fotos/vídeos datats de cada habitació, terres, parets, fusteria i electrodomèstics.
- Comptadors: Llegiu les lectures de la llum/aigua (i de la calefacció si en teniu) i feu-les signar.
- Inventari si està moblat: marca/model/estat dels mobles i electrodomèstics (observeu ratllades, vidres que falten, juntes desgastades).
- Claus/comandaments a distància: indiqueu el número exacte (porta, bústia, garatge); qualsevol clau que falti en marxar es facturarà.
- Un inventari detallat és el vostre paraigua en entrar-hi: no hi ha sorpreses pel que fa a la fiança.
Viure sense cotxe... o amb un: aparcament i mobilitat
Triar el centre de la ciutat (Escaldes, Andorra la Vella) us permet fer-ho tot a peu (escoles, botigues, metges). A La Massana o Ordino, la qualitat de vida "natural" és atractiva, però sovint necessiteu un cotxe (o estar en el mateix horari que l'autobús) per a l'escola, els esports i les sortides d'hivern. Tingueu en compte la mobilitat diària abans de registrar-vos: 20 minuts estalviats cada dia de vegades poden valer 100 € més de lloguer.
Aparcament
L'aparcament privat et canvia la vida i la factura:
- Espai dedicat: pregunta pel número, l'amplada (SUV/sedan), l'accés (rampa, girs) i si el distintiu està inclòs.
- Garatge tancat: ideal a gran altitud (protegir el cotxe, assecar l'equip, carregar un vehicle elèctric/híbrid si hi ha una presa de corrent disponible).
- Sense plaça d'aparcament: considera un abonament d'aparcament públic (aproximadament 60-150 €/mes depenent de la parròquia/zona). Comprova que estigui a poca distància a peu (5-8 minuts màxim) i que estigui obert les 24 hores del dia, els 7 dies de la setmana.
- Hivern: tria una plaça d'aparcament coberta per evitar rascades, pneumàtics freds i corrosió per sal/neu. Considera utilitzar endolls al garatge (la càrrega lenta és útil, fins i tot sense vehicle elèctric).
- Convidats i segons cotxes: consulta les zones verdes/blaves, la tolerància d'aparcament nocturn i les instal·lacions d'aparcament dissuasiu de cap de setmana.
Pel que fa al transport, la xarxa d'autobusos interparroquials és fiable; programa els teus desplaçaments reals (escola, feina, esports) un dilluns al matí de gener i un divendres a les 18:00 per a una prova d'"estrès real". Una plaça d'aparcament ben situada estalvia temps, comoditat i sovint estalvi (menys multes i combustible malgastat girant).
Especial per a famílies: escoles, pau i tranquil·litat, espai
Mudar-se a Andorra amb fills canvia la jerarquia de criteris: desplaçaments curts a l'escola, un barri tranquil, espai funcional (emmagatzematge, espai per a equipament esportiu, cotxets) i la proximitat als parcs tenen prioritat sobre tot. L'objectiu és evitar el trànsit a les hores punta, sobretot a l'hivern, i mantenir rutines senzilles: escola a peu o a dues parades d'autobús, activitats extraescolars properes i encàrrecs ràpids.
Escoles i guarderies
El Principat ofereix tres xarxes públiques (andorrana, francesa, espanyola) a més d'opcions privades. Abans de triar un barri, comproveu l'escola assignada i els temps de viatge reals (caminar a l'hivern és diferent).
- Inscripció i horaris: Planifiqueu amb antelació la preinscripció i prepareu un fitxer d'adreces (contracte de lloguer, documents justificatius). Algunes escoles tenen una capacitat limitada segons el nivell.
- Transport escolar: ben connectat entre parròquies; Convenient per a Ordino/La Massana, però caminar continua sent l'opció més fiable en temps imprevisible.
- Guarderia: L'oferta pública i privada varia segons la parròquia; Es poden aplicar llistes d'espera al centre (Escaldes/Andorra la Vella). Reserveu amb antelació, confirmeu horaris ampliats, tarifes i condicions de la cura dels infants (migdiades, àpats).
- Idiomes i ponts: l'andorrà i el castellà conviuen amb el francès; això és un avantatge per a les escoles primàries/secundàries, però de vegades requereix un període d'adaptació (suport, classes d'idiomes).
- Excursions extraescolars i esports: clubs d'esquí, natació, música, arts: comproveu la distància a peu des de l'allotjament i l'horari d'hivern (nits primerenques).
- Salut local: Identifiqueu un pediatre i una farmàcia oberts fins tard; a la muntanya, un coll dur el diumenge és més fàcil de gestionar quan se sap on anar.
Superfícies i serveis
Per a una família, la qualitat de vida es determina pels metres quadrats útils més que no pas per la superfície bruta.
- Tipologia: Busqueu un apartament lluminós de 2 o 3 habitacions amb un traster profund (esquís, patinets, vestits de neoprè), una bugaderia/rebost i, si és possible, un balcó/loggia per assecar l'equip.
- Aïllament i soroll: Els edificis més nous ofereixen doble vidre i un millor aïllament (factures d'energia més estables, si s'utilitza calefacció elèctrica). Als centres de les ciutats, trieu pisos més alts o carrers laterals.
- Calefacció i orientació: Pregunteu per les últimes factures d'energia, el tipus de calefacció (elèctrica individual, xarxa col·lectiva) i l'exposició (sud/est = guany solar útil a l'hivern).
- Ascensor i accés: Essencial per a cotxets i queviures; comproveu l'amplada de la porta, l'emmagatzematge de cotxets/bicicletes i la rampa al vestíbul (la neu dificulta les maniobres).
- Aparcament i garatge: Un espai cobert és un veritable avantatge (instal·leu seients de cotxe en un lloc sec, descarregueu sota cobert, connecteu un vehicle elèctric/híbrid si hi ha un endoll).
- Barri i usos: A Escaldes/Andorra la Vella, intenteu caminar (escola, parc, guarderia, metge); a La Massana/Ordino, comproveu les freqüències d'autobús i els temps reals de viatge a les activitats.
- Normes i mascotes: Rellegiu les normes del condomini (mascotes, horaris de silenci, reformes), practicitat amb els nens i una rutina familiar.
En resum: combina primer l'escola i l'habitatge, després decideix entre la centralitat (a poca distància a peu, serveis) i la serenitat (natura, grans espais). Un apartament funcional i ben aïllat amb aparcament cobert i parcs propers canviarà la teva vida quotidiana, sobretot entre desembre i març.
Conclusió: Lloguer d'apartaments a Andorra
Llogar un apartament a Andorra no és complicat... si arribes amb un pla, una sol·licitud ja feta i una visió clara de les teves tres prioritats (per exemple: a poca distància a peu, apartament de dues habitacions, plaça d'aparcament). Escaldes/Andorra la Vella ofereixen una ultracomoditat a un preu més alt; La Massana/Ordino ofereixen un ritme natural; Encamp/Canillo/Sant Julià et permeten optimitzar el teu pressupost. Ajustant-te a la temporada, anticipant l'aparcament i els serveis i assegurant les teves dades bancàries, pots passar de la cerca d'ubicacions a les claus en només uns dies. Andorra és un mercat dinàmic: prepara't... i seràs a casa en un tres i no res.
Epona, una empresa de gestió especialitzada a Andorra, us ajuda a avançar estratègicament! Les seves àrees d'especialització inclouen la constitució de societats, l'anàlisi fiscal, l'obertura de comptes bancaris, la comptabilitat, l'expatriació i la reubicació, la compra i el lloguer d'immobles, la compra de cotxes i molt més.