El règim jurídic i administratiu per comprar a Andorra
En primer lloc, l'aspecte jurídic és central: qui pot comprar, en quines condicions i amb quin procediment administratiu?
Sí, els residents no francesos poden comprar.
Des de les reformes del 2012, els estrangers no residents, inclosos els ciutadans francesos, poden comprar lliurement a Andorra, sense límits en el nombre o tipus de propietats: cases, apartaments, terrenys, places d'aparcament, xalets, edificis, etc. L'adquisició simplement requereix una autorització (Autorització d'inversió estrangera en immobles) emesa en un termini relativament curt pel govern andorrà.
Per als residents fiscals: tràmits simplificats
Els residents andorrans (inclosos els residents francòfons que han esdevingut residents) es beneficien d'un procés simplificat, amb costos d'adquisició reduïts, incloent-hi les despeses notarials limitades a l'1% i un ITP del 4% (2% govern + 2% municipi). Les comissions de l'agència immobiliària són, com a França, responsabilitat del venedor (5-10%).
El procés de compra: clar i estructurat
La compra generalment es desenvolupa de la següent manera:
- Obtenir l'autorització de compra (per a no residents)
- Pagar un dipòsit del 10% (no reemborsable)
- Signar l'escriptura notarial, acompanyada del certificat d'habitabilitat
- Finalitzar el pagament i registrar l'escriptura pública davant el notari.
Evolució recent del mercat: preus en constant augment
El mercat immobiliari andorrà ha experimentat un augment dels preus en els darrers anys (després de la COVID). És crucial ser conscient d'aquestes dinàmiques, depenent de la zona i el tipus d'immoble.
Increment net del preu
El gener del 2024, el preu mitjà per metre quadrat va ser de 4.582 €, un augment del 14,4% interanual i un augment del 47% des del 2019 (3.112 €/m²).
En el segon trimestre del 2025, el preu mitjà per metre quadrat va arribar als 4.498 €, un 16% més que el 2024, duplicant-se des del 2019. També es va observar un rècord en volums de transaccions, amb un augment del 45,5% en les transaccions i una facturació de 230 milions d'euros per a immobles residencials.
Durant els set anys anteriors, hi ha hagut un salt de gairebé 2.000 €/m² (de 2.500 € a més de 4.500 €).
Disparitats significatives entre parròquies
Andorra està formada per set parròquies diferents (minidepartaments interns) amb densitat d'habitatges i distàncies variables de la capital, Andorra la Vella. La llum del sol, la densitat de població, les infraestructures (escoles/botigues/centres recreatius, etc.) i la proximitat a centres turístics i a la capital contribueixen a diferències significatives en els preus dels immobles:
- Les Escaldes-Engordany: la zona més cara amb 5.689 €/m², un 20% més que l'any anterior i un 52,6% més des del 2019.
- Andorra la Vella: 5.032 €/m², un 5% més que l'any anterior.
- La Massana: 4.221 €/m², un 13,7% més que l'any anterior.
- Encamp: 4.090 €/m², un 53,3% més que el 2019.
- La més econòmica: Sant Julià de Lòria (~3.694 €/m²), Canillo (~4.100 €/m²).
Creixement de les transaccions i escassetat d'habitatges unifamiliars
Les estadístiques del 2025 indiquen un augment de les transaccions de terrenys (+58%) i edificis (+11%), i un augment més moderat dels habitatges (+6,2%), que encara representen una minoria en el mercat residencial.
Realitats del mercat
El mercat immobiliari andorrà es distingeix per unes característiques específiques que influeixen tant en l'oferta com en la demanda. Amb una superfície edificable limitada i una població en constant creixement, els immobles disponibles continuen sent relativament escassos, cosa que naturalment afavoreix els preus. La manca d'un registre públic de vendes, a diferència d'altres països, pot fer que la valoració sigui menys senzilla, però es basa en els coneixements i l'experiència dels professionals locals. Finalment, la legislació obre l'accés al mercat tant a residents com a no residents, amb condicions adaptades a cada perfil. Aquestes característiques específiques fan d'Andorra un mercat selectiu i atractiu, i que mereix una anàlisi acurada abans de qualsevol compra.
Oferta limitada, preus sota pressió
La petita superfície edificable (≈8% del territori) i el ràpid creixement de la població (+3% anual) creen una escassetat persistent d'immobles, cosa que alimenta l'augment dels preus.
Manca de transparència en les vendes
A diferència d'alguns països, no hi ha un registre públic de preus de venda. Les valoracions continuen sent informals, basades en fonts internes o en l'experiència de professionals locals.
Per què comprar: oportunitats i limitacions segons el perfil
Tot i que la legislació andorrana permet tant als residents com als no residents accedir al mercat immobiliari, les motivacions i les condicions varien significativament d'un perfil a un altre. Per a alguns, es tracta d'un pla de vida sostenible i fiscalment optimitzat; per a altres, és una inversió financera o una segona residència. En tots els casos, és important analitzar tant els avantatges específics com les restriccions específiques de cada categoria de comprador abans de comprometre's.
Per a residents francesos actuals (o futurs)
- Tipus impositius reduïts + taxes reduïdes
- Oportunitat de comprar per viure-hi o llogar-lo per a vacances
- Mercat familiar o de segona residència: predominantment apartaments
- Per a residents no francesos
- Accés sense restriccions al mercat global, subjecte a autorització
- Ideal per a una segona residència o inversió (vacances, ingressos per lloguer)
- Coneix els procediments administratius i la selecció de la propietat
Conclusió
Es pot comprar béns immobles a Andorra? Sí, tant si hi sou resident com si no, dins d'un marc legal clar. Però completar amb èxit aquesta adquisició requereix una preparació acurada, coneixement de les especificitats geogràfiques i fiscals, i sovint suport local. Els preus han pujat bruscament, amb disparitats marcades entre parròquies. El mercat és ajustat, les cases continuen sent rares i la transparència és limitada. Tanmateix, per a aquells que busquen combinar qualitat de vida, seguretat, atractiu fiscal i proximitat als Pirineus, Andorra continua sent una destinació preferida, sempre que planifiqueu amb antelació. L'empresa té un ampli coneixement del mercat immobiliari andorrà i us pot ajudar en el vostre procés de compra i oferir-vos el benefici de la seva xarxa experta d'agències immobiliàries.
Epona, una empresa de gestió especialitzada a Andorra, us ajuda a avançar estratègicament! Les seves àrees d'especialització inclouen la constitució de societats, l'anàlisi fiscal, l'obertura de comptes bancaris, la comptabilitat, l'expatriació i la reubicació, la compra i el lloguer d'immobles, la compra de cotxes i molt més.