Le régime légal et administratif pour acheter en Andorre
Avant toute chose, l’aspect légal est central : qui peut acheter, sous quelles conditions, et avec quelle procédure administrative ?
Oui, les non-résidents français peuvent acheter
Depuis les réformes de 2012, les étrangers non-résidents, y compris les Français, peuvent acheter librement en Andorre et ce, sans limitation quant au nombre ou type de biens : maison, appartement, terrain, parking, chalet, immeuble… L’acquisition requiert simplement une autorisation ( Autorització d’inversió estrangera en immobles) délivrée dans des délais relativement courts par le gouvernement andorran.
Pour les résidents fiscaux : formalités allégées
Les résidents andorrans (y compris les Francophones devenus résidents) bénéficient d’un processus simplifié, avec des frais d’acquisition délestés — notamment des frais de notaire limités à 1 % et un ITP de 4 % (2 % gouvernement + 2 % la commune). Les commissions d’agences immobilières sont, comme en France, à la charge du vendeur (5–10 %).
Le processus d’achat : clair et encadré
L’achat se déroule généralement ainsi :
- Obtenir l’autorisation d’achat (pour non-résidents)
- Verser un dépôt de 10 % (non remboursable)
- Signer l’acte notarié, accompagner du certificat d’habitabilité
- Finaliser le paiement et enregistrer l’acte (“Escriptura Pública”) auprès du notaire.
Évolution récente du marché : des prix en croissance constante
Le marché immobilier andorran connaît une envolée des prix depuis quelques années (Après COVID). Il est crucial de prendre conscience de ces dynamiques, selon les zones et types de bien.
Progression nette des prix
- En janvier 2024, le prix moyen du m² était de 4 .582 €, soit une hausse de 14,4 % en un an et de +47 % depuis 2019 (3 112 €/m²).
- Au deuxième trimestre 2025, le m² médian atteint 4 .498 €, +16 % par rapport à 2024, doublant ainsi depuis 2019. Un record historique de volumes de transactions a aussi été observé, avec +45,5 % d’opérations et un chiffre d’affaires de 230 M€ pour les biens résidentiels.
- Sur les sept années précédentes, on note un bond de près de 2 .000 €/m² (de 2.500 à plus de 4.500).
Des disparités fortes selon les paroisses
L’Andorre est constituée de 7 paroisses distinctes (Mini-départements internes) plus ou moins denses en termes d'habitation et plus ou moins éloignées de la capitale Andorre La Vieille. Ensoleillement, densité de population, infrastructures (Écoles / Magasins / Centres de loisirs…), proximité des stations ou de la capitale…participent à marquer des différences notoires dans les prix de l'immobilier :
- Les Escaldes-Engordany : zone la plus chère à 5 689 €/m², +20 % sur un an, +52,6 % depuis 2019.
- Andorra la Vella : 5.032 €/m², +5 % en un an.
- La Massana : 4.221 €/m², +13,7 % sur un an.
- Encamp : 4.090 €/m², hausse de +53,3 % depuis 2019.
- Les moins chers : Sant Julià de Lòria (~3.694 €/m²), Canillo (~4 .100 €/m²).
Croissance des transactions et rareté des maisons individuelles
Les statistiques de 2025 indiquent une hausse des transactions sur les terrains (+58 %) et immeubles (+11 %), et une progression plus modérée des maisons (+6,2 %) — ces dernières sont encore minoritaires sur le marché résidentiel.
Les réalités du marché
Le marché immobilier andorran se distingue par des caractéristiques particulières qui influencent aussi bien l’offre que la demande. Avec une surface constructible limitée et une population en croissance régulière, les biens disponibles restent relativement rares, ce qui soutient naturellement les prix. L’absence de registre public des ventes, différente de ce qui se pratique dans d’autres pays, peut rendre l’évaluation moins immédiate, mais elle s’appuie sur le savoir-faire et l’expertise de professionnels locaux. Enfin, la législation ouvre l’accès au marché aussi bien aux résidents qu’aux non-résidents, avec des conditions adaptées à chaque profil. Ces spécificités font de l’Andorre un marché à la fois sélectif et attractif, qui mérite une analyse attentive avant tout projet d’achat.
Offre limitée, prix sous tension
La petite superficie construisible (≈ 8 % du territoire) et une croissance rapide de la population (+3 % par an) créent une rareté persistante du parc immobilier, alimentant la hausse des prix.
Manque de transparence des ventes
Contrairement à certains pays, il n’existe pas de registre public des prix de vente. Les évaluations restent informelles, basées sur des sources internes ou l’expertise de professionnels locaux.
Pourquoi acheter : opportunités et limites selon le profil
Si la législation andorrane permet aussi bien aux résidents qu’aux non-résidents d’accéder au marché immobilier, les motivations et les conditions varient sensiblement d’un profil à l’autre. Pour certains, il s’agit d’un projet de vie durable et fiscalement optimisé ; pour d’autres, d’un investissement patrimonial ou d’une résidence secondaire. Dans tous les cas, il convient d’analyser à la fois les avantages spécifiques et les contraintes propres à chaque catégorie d’acheteurs avant de s’engager.
Pour les résidents français installés (ou futurs)
- Fiscalité allégée + frais réduits
- Opportunité d’acheter pour y vivre ou mettre en location saisonnière
- Marché familial ou secondaire : appartements majoritaires
Pour les non-résidents français
- Accès au marché global sans restriction, sous réserve d’autorisation
- Idéal pour résidence secondaire ou investissement (vacances, rendement locatif)
- Attention aux procédures administratives et sélection de biens
Conclusion
Peut-on acheter un bien immobilier en Andorre ? Oui, que l’on soit résident ou non, dans un cadre légal clair. Mais réussir cette acquisition exige une bonne préparation, une connaissance des spécificités géographiques et fiscales, et souvent un accompagnement local. Les prix ont fortement progressé, avec les disparités marquées selon les paroisses. Le marché est tendu, les maisons restent rares, et la transparence limitée. Pourtant, pour ceux qui veulent combiner qualité de vie, sécurité, attractivité fiscale et proximité des Pyrénées, Andorre reste une destination de choix — à condition d’anticiper. Le cabinet connaît parfaitement le marché immobilier andorran et, est à même de vous accompagner dans vos démarches d'achat et de vous faire profiter de son réseau expert d'agences immobilières.
Epona, Gestoria spécialisée en Andorre vous aide à avancer avec stratégie ! Ses domaines d'expertise : création de société, analyse fiscale, ouverture de compte bancaire, comptabilité, expatriation et installation, achat et location immobiliers, achat de voiture…