L’achat immobilier en Andorre
L’achat d’un bien immobilier en Andorre est ouvert aux résidents comme aux non-résidents, sous réserve de respecter certaines formalités administratives. Le marché est particulièrement prisé dans des zones comme Andorre-la-Vieille, Escaldes-Engordany ou Ordino, mais aussi dans les stations de ski comme Soldeu et Arinsal.
Conditions et démarches d’acquisition
L’acquéreur étranger doit obtenir une autorisation d’investissement étranger délivrée par le gouvernement andorran. Les étapes incluent la signature d’un compromis de vente, le dépôt d’un acompte (souvent 10 %), la vérification juridique du bien et la signature de l’acte authentique devant notaire.
Fiscalité et frais liés à l’achat
L’achat est soumis à un impôt de transmission (ITP) d’environ 4 %, auquel s’ajoutent les honoraires de notaire et les éventuels frais d’agence. L’absence d’impôt sur la fortune et de droits de succession en Andorre renforce l’attrait de l’investissement immobilier dans la Principauté.
La location immobilière en Andorre
En Andorre, le prix des locations varie sensiblement d’une paroisse à l’autre en raison de la combinaison entre attractivité, accessibilité et rareté foncière. Les zones centrales comme Andorra la Vella et Escaldes-Engordany, qui concentrent administrations, commerces, services médicaux et établissements scolaires réputés, affichent les loyers les plus élevés, parfois 20 à 40 % supérieurs à ceux des paroisses périphériques. Cette différence s’explique autant par la demande soutenue des résidents actifs et des expatriés que par l’offre limitée de biens, les terrains constructibles y étant quasiment inexistants. Dans des communes comme La Massana, Ordino ou Canillo, plus proches des stations de ski et d’espaces naturels, les prix restent attractifs pour des surfaces équivalentes, bien qu’ils connaissent eux aussi une hausse régulière sous l’effet de l’essor touristique et de l’installation de résidents étrangers.
La rareté structurelle du foncier — le territoire andorran étant majoritairement constitué de zones montagneuses protégées — empêche la création massive de nouvelles constructions, ce qui exerce une pression haussière sur le prix au m², aussi bien à l’achat qu’à la location, et ce dans toutes les paroisses. Cette contrainte géographique, combinée à une demande en constante augmentation, alimente une tendance haussière durable du marché immobilier.
Contrats et obligations
La durée minimale des baux résidentiels est généralement de 5 ans, avec un dépôt de garantie équivalent à plusieurs mois de loyer. Les contrats doivent être enregistrés auprès du registre des locations et préciser les charges, l’entretien et les conditions de résiliation.
Marché locatif et tendances
Le marché locatif andorran connaît depuis quelques années une tension croissante, alimentée par une demande soutenue et une offre limitée. L’attractivité fiscale, la qualité de vie et la sécurité de la Principauté attirent non seulement des résidents étrangers à fort pouvoir d’achat, mais également des travailleurs frontaliers cherchant à s’installer plus près de leur lieu d’activité. Cette dynamique est amplifiée par la rareté structurelle du foncier : seulement une faible proportion du territoire est constructible, le reste étant composé de zones naturelles protégées ou de reliefs escarpés. Par conséquent, les nouvelles constructions sont limitées et le parc immobilier peine à absorber la demande, ce qui exerce une pression haussière constante sur les loyers.
Les zones urbaines centrales comme Andorra la Vella et Escaldes-Engordany concentrent les prix les plus élevés, en raison de leur proximité avec les infrastructures, les commerces et les services médicaux. À l’inverse, des paroisses plus résidentielles et montagneuses telles que Canillo ou Sant Julià de Lòria restent légèrement plus abordables, bien que les prix y connaissent également une hausse continue. Les communes touristiques comme La Massana et Ordino bénéficient d’un marché locatif dynamique, tiré par la double demande saisonnière et résidentielle.
Tableau estimatif des loyers moyens mensuels en Andorre
Voici un tableau refait avec les loyers moyens mensuels au lieu des prix au m².
Les estimations sont basées sur des surfaces standards pour chaque type de bien :
- T1 (1ch.) : 40 m²
- T2 (2 ch.) : 60 m²
- T3 (3 ch.) : 85 m²
- T4 (4 vh.) : 110 m²
- Maison : 100-150 m²
Tableau estimatif des loyers moyens mensuels en Andorre (€/mois) selon la paroisse et le type de bien. Attention selon l'emplacement, l'exposition, la qualité de la construction et la demande, les prix moyens affichés peuvent varier de 30 à 50%.
| Paroisse | T1 | T2 | T3 | T4 | Maison |
|---|---|---|---|---|---|
| Andorra la Vella | 700€ | 990€ | 1 318€ | 1 595€ | 1 560€ |
| Escaldes-Engordany | 720€ | 1 020€ | 1 360€ | 1 650€ | 1 620€ |
| La Massana | 640€ | 900€ | 1 190€ | 1 430€ | 1 440€ |
| Ordino | 620€ | 870€ | 1 148€ | 1 375€ | 1 380€ |
| Encamp | 600€ | 840€ | 1 105€ | 1 320€ | 1 320€ |
| Canillo | 580€ | 810€ | 1 063€ | 1 265€ | 1 260€ |
| Sant Julià de Lòria | 560€ | 780€ | 1 020€ | 1 210€ | 1 200€ |
Investissement immobilier : perspectives et opportunités
L’immobilier en Andorre attire des investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine dans un marché dynamique et sûr. La rareté du foncier constructible et la demande croissante soutiennent la valeur des biens sur le long terme. Les projets de rénovation ou de construction neuve offrent également des perspectives intéressantes pour les investisseurs avertis.
Accès et accompagnement dans vos démarches
L’acquisition ou la location d’un bien immobilier en Andorre nécessite une bonne connaissance des procédures locales. Faire appel à un professionnel expérimenté, tel que le cabinet Epona, permet de sécuriser les transactions et d’optimiser les choix fiscaux et patrimoniaux.
En bref sur l’immobilier en Andorre
Le marché immobilier andorran combine sécurité juridique, fiscalité attractive et qualité de vie. Qu’il s’agisse d’acheter une résidence principale, de louer un logement ou d’investir dans un bien locatif, la Principauté offre un cadre favorable pour concrétiser vos projets immobiliers, avec un potentiel de valorisation à long terme. Le cabinet Epona travaille avec les meilleurs agences immobilières en Andorre et est à même de vous conseiller non seulement dans le choix d'une location ou d'un investissement immobilier mais également de vous accompagner dans les différentes démarches.
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- Santé : CASS, remboursements élevés, assurance privée pour passifs.
- Hôpital Meritxell, réseau privé conventionné, accords France/Espagne.
- Éducation : filières andorrane, française, espagnole, options internationales.
- Scolarité plurilingue, infrastructures modernes, classes à effectifs raisonnables.
- Immobilier : achat/locatif, autorisation étrangers, marché tendu.
- Loyers variables selon paroisse, foncier rare, demande soutenue.
- Voiture : IGI 4,5%, sans malus, immatriculation résidents.
- Non-résidents : achat possible, export et immatriculation hors Andorre.
- Activités : ski, VTT, randonnée, centres sportifs communaux.
- Culture et traditions : musées, festivals, fêtes paroissiales familiales.
