Mercat d'apartaments a Andorra el 2025: Demanda sostinguda
Els senyals publicats a l'inici del curs escolar confirmen un mercat dinàmic: un augment marcat de les transaccions de terrenys (+58%) i edificis (+11%), amb un augment més moderat dels habitatges (+6,2%). Els apartaments continuen sent la categoria més líquida, especialment en zones cèntriques (Andorra la Vella, Escaldes-Engordany) i valls populars entre els esquiadors (La Massana, Ordino). A Andorra la Vella, els actors locals destaquen l'atractiu combinat de "centre administratiu + serveis + seguretat", un trio que recolza el valor de les residències modernes a prop de botigues i escoles. Una oportunitat per a expatriats que vénen a establir-se a Andorra en residència activa o passiva, però també per a no residents.
On buscar per projecte
- Andorra la Vella / Escaldes-Engordany: apartaments recents d'alta gamma, a prop d'institucions, comerços i sanitat: el nucli més sol·licitat.
- La Massana / Ordino: residències familiars o segones residències, accés ràpid a les pistes d'esquí, vistes i tranquil·litat.
- Encamp / Canillo: accés a Grandvalira, ofertes més freqüents a les pistes d'esquí.
- Sant Julià de Lòria: més assequible, accés ràpid a Espanya.
Antic, nou, moblat: quins són els impostos de compra?
- Habitatge antic: ITP (Impost de Transmissions Patrimonials). El tipus total és del 4%, dividit entre l'estat i el municipi.
- Habitatge nou: IGI (IVA andorrà) 4,5% en el moment del lliurament, un nivell molt inferior a l'IVA francès o espanyol.
Inversió estrangera: el nou impost IEI i les seves millores
A partir del 2024-2025, s'aplicarà progressivament un impost sobre la inversió immobiliària estrangera (IEI) en funció del nombre d'immobles en propietat i/o de la naturalesa de la transacció (del 3% al 10%, segons els criteris). En alguns casos, es podria aconseguir una reducció de fins al 90% de l'IEI quan la inversió estrangera alimente el parc immobiliari assequible, una palanca alineada amb la llei de creixement sostenible i el dret a l'habitatge (incentius per a lloguers de baix cost, ajustos de l'ITP, mesures antiespeculació). El marc exacte depèn del projecte i de les normes d'aplicació: els ajuntaments fomenten l'estructuració de la compra (ús, lloguer, durada) per garantir aquests beneficis.
Fiscalitat de la propietat i revenda d'apartaments a Andorra: claredat i vigilància
Abans de parlar de xifres, recapitulem l'essencial: el marc andorrà és clar i relativament moderat, però exigeix un compliment rigorós en funció de l'ús de la propietat (residencial, lloguer tradicional, de temporada). Més enllà dels impostos d'adquisició, el cost de la propietat es basa principalment en les quotes de copropietat i alguns serveis comuns, amb l'IGI del 4,5% que té un impacte menor en les operacions diàries. Pel que fa als ingressos per lloguer, els impostos i les obligacions varien en funció de la situació fiscal (resident/no resident) i del tipus d'arrendament, amb un reenfocament públic cap a l'habitatge assequible, que va acompanyat d'incentius però també d'un augment dels controls. En el cas de la revenda, la disminució del règim de plusvàlues (de l'1% al 15% segons el període de propietat) fomenta la flexibilitat en el moment. En resum: un entorn fiscal competitiu, sempre que es planifiqui amb antelació i es supervisi l'evolució normativa.
Propietat
- Les quotes de copropietat continuen sent raonables per a les propietats existents i més elevades per a les residències noves i ben equipades (spa, servei de consergeria). L'IGI (Impost sobre Inversions) del 4,5% té un baix impacte en els serveis habituals, un factor positiu per al cost de la vida dels residents.
Ingressos per lloguer
- El règim fiscal depèn de la situació fiscal (resident/no resident) i del tipus d'arrendament (tradicional vs. turístic). En els darrers mesos, el govern ha emfatitzat l'enfocament d'"habitatge assequible": existeixen incentius per dirigir una part del parc immobiliari cap a lloguers a preus controlats. Per als lloguers de temporada, el compliment de la Llei d'Allotjaments Turístics continua sent obligatori (registre, normes).
Guanys de capital per revenda
- Els guanys de capital sobre béns immobles es graven en una escala de l'1% al 15%, disminuint amb el temps de propietat, un mecanisme tradicional dissenyat per dissuadir la rotació especulativa a curt termini.
Viure a Andorra a través de béns immobles: què canvia (i què no canvia) el pis
Comprar un pis no atorga automàticament l'estatus de residència. Els règims de residència passiva (sense ocupació remunerada) requereixen una inversió mínima i dipòsits AFA; la residència activa (amb ocupació) segueix una lògica diferent (creació d'empreses, salari, contribucions a la CASS). En tots els casos, l'impost limitat al 10% de l'impost sobre la renda, l'IVA al 4,5% i la seguretat del país donen suport a la decisió de conformar-se.
Tendències de productes: què busquen els compradors el 2025
El 2025, la demanda se centrarà en apartaments funcionals, eficients i idealment situats, amb una forta prima en la comoditat de l'usuari i costos operatius controlats. Els compradors, tant residents com inversors, estan examinant el rendiment energètic, la qualitat de l'envoltant de l'edifici (aïllament, vidre) i la practicitat quotidiana: aparcament, emmagatzematge, connectivitat i domòtica senzilla. La proximitat als serveis i al transport (escoles, sanitat, botigues, autopistes, telefèrics) s'està convertint en un criteri tan decisiu com la superfície. A la muntanya, l'accés ràpid als remuntadors i la capacitat de generar ingressos per lloguer durant tot l'any són opcions determinants. A la gamma alta del mercat, la demanda afavoreix les vistes sense obstacles, les terrasses generoses i les instal·lacions de benestar en copropietats, en comparació amb una oferta estructuralment limitada. Com a resultat, els immobles nous o recents en bones ubicacions mantenen valors ferms, mentre que els immobles renovats i llestos per llogar impulsen la demanda a les zones amb remuntadors.
Nous i "recents, ben ubicats"
El 2025, el comprador típic s'orienta a apartaments de 2-3 habitacions ben orientats amb una sala d'estar de doble visió, aïllament millorat (doble/triple vidre, ponts tèrmics), calefacció eficient (bomba de calor, terra radiant) i costos de serveis controlats. La presència d'aparcament subterrani amb preinstal·lació de càrrega de vehicles elèctrics, un celler/sala d'esquís i espais exteriors útils (balcó profund, terrassa coberta) marca la diferència, així com les zones comunes ben dissenyades (ascensor silenciós, magatzem de bicicletes, accés per a persones amb discapacitat). Com que els nous desenvolupaments al cor de la vall continuen sent poc freqüents, les residències recents en bones ubicacions (a prop de botigues, escoles, sanitat i transport públic) mantenen preus ferms, sobretot quan ofereixen domòtica senzilla (comptadors intel·ligents, termostats) i costos operatius baixos, tal com ho demostren els diagnòstics.
Residències amb remuntadors
Al voltant dels punts d'accés als remuntadors de La Massana, Encamp i Canillo, la demanda se centra en apartaments clau en mà de 40-70 m²: cuines equipades, emmagatzematge optimitzat, llits/hospitalitat estandarditzats i gestió de lloguers preestructurada. Els inversors prefereixen les residències que ofereixen un accés ràpid a l'estació d'esquí, un armariet d'esquís ventilat, aparcament segur i, si és possible, serveis a la carta (roba de llit, servei de neteja, registre d'entrada digital). L'objectiu: taxes d'ocupació elevades en temporada alta i estacionalitat reduïda gràcies a característiques "quatre estacions" (senderisme, BTT, benestar). Compliment normatiu
Preguntes freqüents Apartament Andorra
Pot un estranger comprar un apartament?
Sí, subjecte a l'autorització d'inversió estrangera i al pagament dels impostos aplicables (ITP/IGI, IEI si escau).
Quines són les taxes i els impostos que s'esperen en el moment del procediment?
Notari (aprox. 600–1.200 € + 0,1%), ITP 4% en immobles antics o IGI 4,5% en immobles nous; si el comprador és estranger, IEI del 3 al 10% segons el cas.
Hi ha disponible el lloguer de temporada?
No: s'emmarca en la Llei d'allotjament turístic i les normatives locals (registre, compliment). Les autoritats públiques afavoreixen els lloguers assequibles mitjançant incentius.
Conclusió: L'"apartament andorrà" continua sent un actiu molt buscat, dins d'un marc més regulat.
El 2025, la classe d'actius "apartament" continuarà sent central al Principat: l'escassetat d'immobles ben ubicats, l'atractiu de l'entorn vital i el sistema fiscal competitiu mantenen l'interès. Els ajustaments recents (IEI, habitatge assequible, incentius, promocions ITP) estan creant un mercat més selectiu però més transparent, on els compradors assessorats encara poden trobar un equilibri preu/qualitat/rendibilitat convincent. Les zones premium mantenen un sòlid lideratge; els inversors estrangers han de tenir en compte l'IEI en els seus càlculs... alhora que es beneficien d'una fiscalitat directa limitada al 10% i un tipus d'IVA del 4,5%, que continuen diferenciant el país a Europa.
Epona, una empresa de gestió especialitzada a Andorra, us ajuda a avançar estratègicament! Les seves àrees d'especialització inclouen la constitució de societats, l'anàlisi fiscal, l'obertura de comptes bancaris, la comptabilitat, l'expatriació i la reubicació, la compra i el lloguer d'immobles, la compra de cotxes i molt més.