Marché des appartements en Andorre en 2025 : une demande soutenue
Les signaux publiés à la rentrée confirment un marché dynamique : hausse marquée des transactions sur terrains (+58 %) et immeubles (+11 %), progression plus modérée des maisons (+6,2 %). L’appartement reste la catégorie la plus liquide – notamment dans les lieux centraux (Andorra la Vella, Escaldes-Engordany) et les vallées prisées des skieurs (La Massana, Ordino). À Andorre-la-Vieille, les acteurs locaux soulignent l’attrait combiné « centre administratif + services + sécurité », un trio qui soutient la valeur des résidences modernes proches des commerces et des écoles. Une opportunité pour les expatriés qui viennent s'installer en Andorre en résidence active ou passive, mais aussi pour les non résidents.
Où chercher selon le projet
- Andorra la Vella / Escaldes-Engordany : appartements récents, standing, proximité institutions, shopping, santé – cœur le plus recherché.
- La Massana / Ordino : résidences familiales ou secondaires, accès rapide aux domaines skiables, vues et calme.
- Encamp / Canillo : accès Grandvalira, produits « ski-in/ski-out » plus fréquents.
- Sant Julià de Lòria : budgets plus doux, accès rapide à l’Espagne.
Ancien, neuf, meublé : quelle fiscalité à l’achat ?
- Logement ancien : ITP (Impost de Transmissions Patrimonials). Il faut compter un taux de 4 % au total, réparti entre État et commune.
- Logement neuf : IGI (TVA andorrane) 4,5 % à la livraison – niveau très inférieur à la TVA française ou espagnole.
Investissement étranger : la nouvelle taxe IEI et ses aménagements
Depuis 2024-2025, une taxe sur l’investissement immobilier étranger (IEI) s’applique de manière progressive en fonction du nombre de biens détenus et/ou de la nature de l’opération (de 3 % à 10 %, selon critères). Dans certains cas, une réduction jusqu’à 90 % de l’IEI serait mobilisable lorsque l’investissement étranger alimente le parc locatif abordable – un levier aligné avec la loi sur la croissance durable et le droit au logement (incitations à la location à prix modéré, ajustements ITP, lutte anti-spéculation). Le cadrage exact dépend du projet et des textes d’application : les conseils locaux invitent à structurer l’achat (usage, mise en location, durée) pour sécuriser ces avantages.
Fiscalité en détention et à la revente des appartements en Andorre : lisibilité et vigilance
Avant de parler chiffres, rappelons l’essentiel : le cadre andorran est lisible et plutôt modéré, mais il exige une mise en conformité rigoureuse selon l’usage du bien (résidence, location classique, saisonnière). Au-delà des taxes d’acquisition, le coût de détention repose surtout sur les charges de copropriété et quelques services courants, l’IGI à 4,5 % pesant faiblement au quotidien. Côté revenus locatifs, la fiscalité et les obligations varient selon le statut fiscal (résident/non-résident) et le type de bail, avec un recentrage public en faveur du logement abordable qui s’accompagne d’incitations mais aussi de contrôles accrus. À la revente, le régime de plus-value dégressif (1 % à 15 % selon la durée de détention) incite à arbitrer le calendrier. En résumé : un environnement fiscal compétitif, à condition d’anticiper son mode d’exploitation et de suivre les évolutions réglementaires.
Détention
- Les charges de copropriété restent raisonnables dans l’ancien, plus élevées sur des résidences neuves très équipées (spa, conciergerie). L’IGI à 4,5 % pèse faiblement sur les services courants, un atout pour le coût de la vie des résidents.
Revenus locatifs
- Le régime dépend du statut fiscal (résident/non-résident) et du type de bail (classique vs touristique). Le gouvernement insiste ces derniers mois sur l’orientation « logement abordable » : des incitations existent pour flécher une partie du parc vers la location à prix contrôlé. En location saisonnière, la conformité à la loi des hébergements touristiques reste impérative (enregistrement, normes).
Plus-values à la revente
- La plus-value immobilière est imposée suivant une échelle de 1 % à 15 %, décroissante avec la durée de détention – mécanisme classique visant à décourager la rotation spéculative courte.
Résider en Andorre via l’immobilier : ce que l’appartement change (et ne change pas)
L’achat d’un appartement ne vaut pas automatiquement obtention d’un statut de résident. Les régimes de résidence passive (sans activité lucrative) nécessitent un investissement minimal et des dépôts AFA ; la résidence active (avec activité) suit une autre logique (création d’entreprise, salaire, cotisations CASS). Dans tous les cas, la fiscalité plafonnée à 10 % de l’impôt sur le revenu, la TVA à 4,5 % et la sécurité du pays soutiennent la décision d’installation.
Tendances de produit : ce que recherchent les acheteurs 2025
En 2025, la demande se polarise autour d’appartements fonctionnels, efficients et idéalement situés, avec une prime forte au confort d’usage et aux coûts d’exploitation maîtrisés. Les acquéreurs—résidents comme investisseurs—scrutent la performance énergétique, la qualité de l’enveloppe (isolation, vitrages) et la praticité au quotidien : stationnement, rangements, connectivité, domotique simple. La proximité des services et mobilités (écoles, santé, commerces, axes routiers, téléportés) devient un critère aussi décisif que la surface. Côté montagne, l’accès rapide aux remontées mécaniques et la capacité à générer un revenu locatif quatre saisons orientent les choix. Dans le haut de gamme, la demande privilégie vues dégagées, terrasses généreuses et équipements bien-être en copropriété, sur une offre structurellement limitée. Résultat : les biens neufs ou récents bien placés conservent des valeurs fermes, tandis que les produits rénovés, prêts à louer, tirent la demande dans les zones « ski-lift ».
Neuf et « récent bien placé »
En 2025, l’acheteur type cible des 2–3 pièces bien orientés, avec séjour traversant, isolation renforcée (double/triple vitrage, ponts thermiques traités), chauffage performant (PAC, plancher chauffant) et charges maîtrisées. La présence d’un stationnement en sous-sol avec pré-équipement borne EV, d’un cellier/ski-room et d’espaces extérieurs utiles (balcon profond, terrasse abritée) fait la différence, tout comme des parties communes soignées (ascenseur silencieux, local vélos, accès PMR). Les programmes neufs en cœur de vallée demeurant rares, les résidences récentes bien placées (proche commerces, écoles, santé, transports) conservent des prix fermes, surtout lorsqu’elles offrent domotique simple (compteurs connectés, thermostats) et faibles coûts d’exploitation attestés par les diagnostics.
Résidences « ski-lifts »
Autour des accès télésiège de La Massana, Encamp et Canillo, la demande se concentre sur des appartements clé en main de 40–70 m² : cuisines équipées, rangements optimisés, literie/hospitality standardisés et gestion locative déjà structurée. Les investisseurs privilégient les résidences assurant un accès rapide au domaine, un casier à skis ventilé, un parking sécurisé et, si possible, des services à la carte (linge, ménage, check-in digital). Objectif : taux d’occupation élevés en haute saison et saisonnalité atténuée grâce à des atouts « quatre saisons » (balades, VTT, bien-être). La conformité réglementaire (autorisations, règles locales de location) et la résistance acoustique deviennent des critères critiques pour préserver les notes d’avis et donc la rentabilité.
H3/ Haut de gamme « wellness & vues »
Sur le segment premium, la recherche se porte vers des surfaces >120 m² en étages élevés ou attiques, avec vues dégagées, exposition sud/sud-ouest, triple orientation et intimité (peu de vis-à-vis). Les attentes incluent 2–3 places de stationnement, cave aménageable, terrasse XXL avec parements bois/minéral, et des espaces bien-être en copropriété (spa, sauna, hammam, salle de fitness), voire conciergerie et sécurité renforcée. Les finitions (boiseries, pierre, menuiseries haut de gamme), la domotique avancée (chauffage, stores, monitoring conso) et l’efficience énergétique documentée soutiennent la valeur à long terme. L’offre restant structurellement étroite, la résilience des prix est marquée, notamment dans les lieux centraux et les vallées les plus prisées.
FAQ Appartement Andorre
Un étranger peut-il acheter un appartement ?
Oui, sous réserve d’autorisation d’investissement étranger et du paiement des taxes applicables (ITP/IGI, IEI le cas échéant).
Quels sont les frais et taxes à prévoir à l’acte ?
Notaire (env. 600–1 200 € + 0,1 %), ITP 4 % sur l’ancien ou IGI 4,5 % sur le neuf ; si acquéreur étranger, IEI de 3 à 10 % selon cas.
La location saisonnière est-elle libre ?
Non : elle relève de la loi des hébergements touristiques et de règles locales (enregistrement, conformité). Les pouvoirs publics privilégient la location abordable via des incitations.
Conclusion : l’« appartement Andorre » reste un actif recherché, dans un cadre plus encadré
En 2025, la classe d’actifs « appartement » demeure centrale dans la Principauté : rareté des produits bien placés, attractivité du cadre de vie et fiscalité compétitive entretiennent l’intérêt. Les ajustements récents (IEI, logement abordable, incitations, aménagements ITP) dessinent un marché plus sélectif mais plus lisible, où l’acheteur bien conseillé peut encore trouver un équilibre prix/qualité/rendement convaincant. Les zones premium gardent une avance solide ; l’investisseur étranger doit, lui, intégrer l’IEI à son tableur… tout en profitant d’une imposition directe plafonnée à 10 % et d’une TVA à 4,5 % qui continuent de distinguer le pays en Europe.
Epona, Gestoria spécialisée en Andorre vous aide à avancer avec stratégie ! Ses domaines d'expertise : création de société, analyse fiscale, ouverture de compte bancaire, comptabilité, expatriation et installation, achat et location immobiliers, achat de voiture…